«Мы стимулируем банки кредитовать стройку без денег АИЖК»

16.12.2011

Чтобы удвоить ежегодный объем вводимого жилья к 2020 году, довести его до 142 млн кв. м, нужно поднимать строительную отрасль, которая оказалась одной из наиболее пострадавших в кризис. Поддержка рынка строительства жилья эконом-класса — такая задача была поставлена правительством перед Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в середине 2009 года. Вскоре стартовала разработанная АИЖК программа «Стимул», направленная на активизацию кредитования строительных проектов — как новых, так и тех, которые были заморожены. О том, что удалось сделать за год работы программы, БК daily рассказал исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК АНД ЕЙ ШЕЛКОВЫЙ.

— Программа «Стимул» заработала, сколько банков уже подписали договоры с вами?

— Программа появилась как раз вовремя, мы увидели интерес к программе со стороны банков и застройщиков. Сейчас АИЖК уже подписаны соглашения с 27 банками, для которых открыты кредитные линии по 55 проектам на 15 млрд руб. Среди проектов есть и отдельные многоэтажные дома, и комплексная застройка.

— Как работает программа?

— Главная цель «Стимула» — активизировать кредитование стройки, с тем чтобы предложение застройщиков не отставало от роста спроса на жилье. Цепочка программы работает так: банк подписывает с агентством соглашение, по которому получает право привлечь заем АИЖК под 8% годовых на два года под определенный строительный проект. Это своего рода опцион. Полученные деньги банк может направить на кредитование застройщиков и дольщиков, приобретающих квартиры в строящихся домах (впоследствии АИЖК выкупает ипотечные кредиты). А дальше — по обстоятельствам. Если застройщик продаст все квартиры, построенные по проекту, он просто погасит кредит, выданный банком.

— А если застройщик не сможет продать квартиры?

— Если не продаст, тогда к схеме подключится гарант выкупа, который является еще одним участником программы. В этом случае банк выдает гаранту выкупа кредит на пять лет на покупку оставшихся у застройщика квартир. По условиям контракта с АИЖК такой заем может составлять до 70% от необходимой суммы, остальные 30% гарант должен профинансировать за свой счет. При этом цена выкупа рассчитывается с учетом средней стоимости квадратного метра жилья по данным Минрегиона. Кредит, выданный гаранту и обеспеченный залогом квартир, агентство обязуется выкупить у банка.

— Кто может быть гарантом выкупа?

— Обычно это наши региональные операторы, хотя им может быть любое юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям. Бывает и так, что его функции принимает на себя застройщик. Тогда банк может выдать второй кредит застройщику под залог оставшихся квартир, чтобы тот смог до конца рассчитаться по первому займу. Соответственно второй кредит, уже ипотечный, банк сможет рефинансировать в АИЖК. То есть мы заходим сразу с нескольких направлений, чтобы восстановить кредитование строительного сектора.

— Восемь годовых для банка не самый низкий процент...

— По условиям соглашения банк вовсе не обязан брать кредит у АИЖК. Это всего лишь предоставляемая ему на весь срок строительства возможность финансирования. Банк вполне может выдавать займы застройщикам, привлекая деньги по более выгодной цене, тем более что проблем с ликвидностью у большинства банков сейчас нет. При этом он получает все преимущества участия в программе «Стимул», такие как выкуп ипотечных кредитов физических и юридических лиц, реализация непроданных квартир. Кстати, большинство займов по уже запущенным проектам банки выдали, не используя средства агентства.

— Сколько денег уже выбрали строители?

— Займы в этой сфере выдаются постепенно — по кредитным линиям, поэтому фактически банки перечислили на счета застройщиков около 1,5 млрд руб. агентства.

— Будут ли при этих условиях кредиты доступными для застройщиков?

— Конечно, мы не можем диктовать банкам условия, хотя и рекомендуем сохранять маржу порядка 3—4%. И в основном займы выдаются застройщикам по программе «Стимул» под 11—13%. Но кредитные риски бывают разные, потому в некоторых случаях и ставки могут быть выше.

При кредитовании физлиц ситуация другая. Так как мы гарантируем банку выкуп закладных, он обязан выдавать ипотеку по стандартам АИЖК, и ставка после оформления права собственности на ипотечную квартиру не должна быть выше 11% годовых. Качество заемщиков в этом случае контролируется стандартами АИЖК.

— Каков будет вклад «Стимула» в рынок недвижимости?

— Теоретически те 40 млрд руб., которые ВЭБ выделил АИЖК для развития «Стимула», позволят построить около 2 млн кв. м жилья. Но мы рассчитываем на большее: программа призвана не столько выдавать займы банкам, сколько стимулировать их кредитовать стройку за счет собственных средств. Мы просто подстраховываем.

— Какое жилье будет строиться по программе?

— Естественно, программа ориентирована на жилье эконом-класса. Хотя были случаи, когда к нам обращались с предложением построить и дом с 300-метровыми пентхаусами. Мы были вынуждены отказать. Основные проекты, которые мы рассматриваем, — многоэтажная и малоэтажная комплексная застройка. Главное, чтобы объекты подпадали под категорию недорогих и были обеспечены инфраструктурой. Пока основная часть проектов строится в регионах.

— Сейчас источник средств для «Стимула» — кредит ВЭБа. Будете ли вы привлекать другие источники фондирования?

— Действительно, ВЭБ открыл кредитную линию агентству под 6,5% годовых. Сейчас трудно судить, как быстро мы исчерпаем этот ресурс. В настоящий момент мы только заключаем соглашения, в рамках которых банки могут выбирать кредиты до конца 2011 года. Кроме того, мы не исключаем привлечения и других источников финансирования, например выпуск облигаций.